Acheter les murs de la clinique par une société civile immobilière : ce qu’il faut savoir

Beaucoup de vétérinaires associés finissent par se poser la question : continuer à louer les locaux de la clinique, ou les acheter ? Lorsque l’achat est décidé, il se fait souvent par une société civile immobilière, détenue par les vétérinaires, qui loue les murs à la société d’exercice.

Le schéma

La société civile immobilière emprunte et achète le bâtiment. La clinique lui verse un loyer, qui sert à rembourser le prêt. À terme, les associés détiennent un actif immobilier, qu’ils pourront conserver et louer à leur successeur, ou vendre au moment de la retraite.

La fiscalité de la société civile immobilière à l’impôt sur le revenu

Si elle n’a pas opté pour l’impôt sur les sociétés, chaque associé déclare sa part du résultat dans ses revenus fonciers. Les intérêts d’emprunt sont déductibles de ces revenus. Si vous avez emprunté personnellement pour acheter vos parts ou faire votre apport, ces intérêts s’ajoutent à ceux de la société.

Le déficit foncier obéit à une règle précise. La part qui provient des intérêts d’emprunt ne s’impute que sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Seule la part qui provient des autres charges, comme les travaux, peut réduire votre revenu global, dans la limite de 10 700 € par an, à condition de continuer à louer le bien pendant trois ans.

Les questions à trancher avant d’emprunter

• Le niveau du loyer : il doit rester normal, sans quoi l’administration peut le remettre en cause.
• La répartition des parts entre associés, qui ne suit pas forcément celle de la clinique.
• Le sort des parts en cas de départ d’un associé, de séparation ou de décès : une clause de rachat dans les statuts évite bien des blocages.
• L’assurance du prêt : chaque associé emprunteur doit être couvert en décès et en invalidité, sur une quotité cohérente avec sa part.

Attention à l’effet sur la valeur de la clinique

Séparer les murs de l’activité facilite souvent la reprise par un jeune confrère, qui n’a pas à financer l’immobilier. À l’inverse, si les murs restent dans la société d’exercice, celle-ci peut devenir à prépondérance immobilière, avec des droits d’enregistrement de 5 % en cas de cession des titres.

Le montage se décide avec votre expert-comptable et votre notaire. Pour le volet financement, consultez notre page acheter les murs de son cabinet et la rubrique financement du vétérinaire.