L’immobilier locatif

Un exemple : les SCPI

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier se déclinent en plusieurs familles, dont la plus courante est celle des SCPI de rendement. Elles donnent accès à l’immobilier d’entreprise, un investissement à rendement élevé, sans que vous ayez à assumer les contraintes de la gestion locative.

Une SCPI acquiert un parc immobilier locatif et en assure la gestion. Non cotée, elle reverse chaque trimestre à ses associés, c’est-à-dire aux porteurs de parts, les loyers qu’elle a encaissés.

Autre atout : une SCPI détient plusieurs biens immobiliers, ce qui permet au souscripteur de répartir son investissement et de mutualiser le risque locatif.

Il suffit de quelques milliers d’euros pour investir, et le montant s’ajuste aux moyens financiers du souscripteur.

Un financement à crédit est possible.

Les taux de distribution sur valeur de marché (DVM) sont attractifs (moyenne 2015 : 4,85 %) : le couple rendement/risque est intéressant et concurrentiel face à d’autres placements.

Les SCPI dites fiscales existent aussi.

Elles visent des avantages fiscaux précis : la loi MALRAUX, le déficit foncier ou le dispositif PINEL (clos le 31 décembre 2024). En contrepartie de ces avantages, les SCPI fiscales investies en immobilier résidentiel affichent une rentabilité faible : avant fiscalité, le DVM s’établit en moyenne entre 2 % et 3 % net par an.

Souscrire des parts de SCPI sert donc le plus souvent à dégager des revenus complémentaires, immédiats en cas d’achat comptant, ou à terme lorsque les parts sont acquises à crédit.

Cette solution vient utilement compléter les dispositifs de retraite par capitalisation : dès lors que les parts sont financées, elles distribuent un revenu régulier sans aucune charge de gestion et restent négociables, en totalité ou en partie.

Dans une ingénierie patrimoniale plus élaborée, elles servent aussi à optimiser la transmission du patrimoine, l’IFI et la trésorerie à moyen ou long terme d’une société patrimoniale…

Ces stratégies exigent de connaître parfaitement la situation et les objectifs du souscripteur, et supposent obligatoirement un bilan patrimonial réalisé par un expert.

Pour clore ce chapitre consacré à l’investissement immobilier destiné à préparer ou compléter sa retraite, mentionnons aussi :

• L’acquisition de biens en nue-propriété :

L’investisseur acquiert un appartement ou des parts de SCPI selon une convention de démembrement temporaire, bien encadrée, dont la durée moyenne va de 7 à 20 ans.

Comme il ne perçoit aucun revenu pendant le démembrement temporaire, la nue-propriété est évaluée entre 80 et 50 % de la valeur en pleine propriété, selon la durée.

Les sommes placées en nue-propriété servent ainsi à se constituer un patrimoine immobilier et un revenu futur, au moment de la retraite.