LES SOLUTIONS PERSONNELLES
Ce placement vise à compléter votre retraite avec des revenus peu ou pas taxés, tout en bâtissant un patrimoine aisément cessible, grâce à des rendements élevés (entre 4% et 5%).
Voici comment cela fonctionne :
L’appartement que vous achetez est confié à un exploitant professionnel, qui se charge de le louer (à des touristes, des étudiants ou des personnes âgées, selon sa destination..). Un bail commercial vous lie à cet exploitant, qui vous reverse vos loyers, en général chaque trimestre.
Ce montage vous permet de :
- reprendre la TVA payée sur votre investissement
- neutraliser tout ou partie de vos loyers à l’aide des amortissements comptables
Exemple : Madame, vétérinaire de 50 ans, est associée dans une SCP ; Monsieur est cadre salarié. Le couple a deux enfants et veut se constituer un patrimoine immobilier afin de compléter ses revenus lorsqu’il prendra sa retraite, prévue à 62 ans.
Madame déclare un BNC-BIC de 75 000 € et Monsieur perçoit un salaire annuel de 40 000 € ; avec deux enfants à charge, le foyer compte 3 parts. Prudent et épargnant, le couple est déjà propriétaire de sa résidence principale, dont le crédit s’achève cette année. Monsieur détient une assurance vie dont l’épargne atteint 50 000 € au total. Madame, de son côté, verse 380 € par mois pour sa retraite Madelin depuis 5 ans, avec une réversion à 60% au profit de son mari en cas de décès.
Ils choisissent d’investir dans la Villa Foch, à Nice : une EHPAD, résidence déjà en exploitation, donc source de revenus immédiats. Elle occupe un emplacement de choix dans un quartier calme, à moins de 15 minutes à pied de la mer.
Le bail commercial garantit un rendement de 4,10%.
L’acquisition est financée par un prêt sur 15 ans à 2.50% assurance comprise ; les frais de notaire sont apportés par le couple.
La chambre médicalisée est vendue 174 283 HT, mobilier inclus, et rapporte un loyer de 592 € /mois.
Le financement de ce bien sur 15 ans se répartit comme suit :
Moyennant un effort mensuel moyen de 535 €, cet investissement n’est pas fiscalisé pendant une quinzaine d’années.
Le document accessible ci-dessous estime la retraite de ce couple ainsi que les revenus tirés de son patrimoine.
À 62 ans, leurs deux retraites (CARPV 24 182 €+ retraite salarié 29 940 €) sont évaluées à 4 510 € net par mois. S’y ajoutent un capital de 63 140 € (Assurance Vie) et un contrat Madelin, qui complétera la retraite de Madame à hauteur de 315 € par mois.
Dès 62 ans, l’immobilier locatif (EHPAD) leur procurera 705 € après fiscalité, soit 12% de leur retraite globale.
Ce bien protège de surcroît le conjoint survivant, que le décès survienne en cours de carrière (emprunt assuré) ou au moment de la retraite (usufruit).
Les atouts :
- Achat effectué hors taxe
- Loyers garantis et revalorisés par le bail commercial
- Taux d’emprunt actuellement très intéressants.
- Bien neuf, conforme aux normes environnementales en vigueur
- Moyen de se constituer un patrimoine à moindre frais
- Protection de la famille
Les points de vigilance :
- Choisir le gestionnaire avec soin, car la garantie des revenus repose sur lui
- Comme pour tout investissement immobilier, l’emplacement du bien compte
- Ne pas compter reprendre le bien, à terme, pour y habiter soi-même
L’EHPAD reste un investissement qui ne « fait pas rêver »