Cet investissement aura pour objectif de compléter votre retraite par des revenus peu ou pas taxables tout en vous constituant un patrimoine facilement réalisable grâce à des rendements élevés (entre 4% et 5%)
Le principe est le suivant :
Vous achetez un appartement qui va être géré par un exploitant professionnel qui va lui-même le louer (touristes, étudiants, personnes âgées selon sa destination..). Vous signez un bail commercial avec l’exploitant qui vous versera, en général de manière trimestrielle vos loyers.
Cet investissement vous permet de :
- récupérer la TVA sur votre investissement
- neutraliser tout ou partie de vos loyers grâce aux amortissements comptables
Exemple : Madame est Vétérinaire âgée de 50 ans associée dans une SCP. Monsieur salarié cadre. Ils ont deux enfants. Ils souhaitent se constituer un patrimoine immobilier pour se générer un complément de revenus à leur retraite programmée à 62 ans.
Le BNC-BIC de Madame est de 75 000 €, Monsieur a un salaire annuel de 40 000 €, et avec deux enfants à leur charge, ils ont 3 parts. Ils ont un profil prudent et épargnant, sont déjà propriétaire de leur résidence principale et leur crédit se termine cette année. Son mari à une assurance vie avec une épargne globale atteinte de 50 000 €. Par ailleurs Madame cotise 380 € par mois dans le cadre de sa retraite Madelin depuis 5 ans, réversible à 60% au profit de son mari en cas de décès.
Ils décident d’investir sur la Villa Foch à Nice une EHPAD, résidence en exploitation, synonyme de revenus immédiats. Un emplacement de choix au sein d’un quartier calme, à moins de 15 minutes à pied de la mer.
Le rendement, garanti par bail commercial est de 4,10%.
Ils financent leur acquisition avec un prêt sur 15 ans au taux de 2.50% assurance comprise, en apportant les frais de notaire.
Le prix de la chambre médicalisée est de 174 283 HT incluant le mobilier pour un loyer de 592 € /mois.
Voici la répartition du financement de ce bien sur 15 ans
Avec un effort mensuel moyen de 535 € par mois, vous n’aurez pas de fiscalité sur cet investissement durant une quinzaine d’année.
Le tableau en lien ci-dessous est une estimation de la retraite et des revenus issus du patrimoine de ce couple.
A leurs 62 ans, leurs deux retraites (CARPV 24 182 €+ retraite salarié 29 940 €) sont estimées à 4 510 € net par mois. Ils disposeront par ailleurs d’un capital de 63 140 € (Assurance Vie), et d’un contrat Madelin qui complétera la retraite de Madame à hauteur de 315 € par mois.
Son immobilier locatif (EHPAD) lui rapportera à ses 62 ans, 705 € après fiscalité, soit 12% de leur retraite globale.
De plus ce bien protège aussi le conjoint survivant en cas de décès, en cours de carrière (emprunt assuré) ou au moment de la retraite (usufruit).
Points positifs :
- Investissement réalisé en Hors Taxe
- Revenus garantis et réévalués par bail commercial
- Conditions de taux très intéressantes pour emprunter actuellement.
- Investissement neuf en conformité avec les normes environnementales en vigueur
- Idéale pour se constituer un patrimoine à moindre frais
- Protéger sa famille
Mise en garde :
- Etre vigilant quant au choix du gestionnaire, la garantie des revenus dépend de celui-ci
- L’emplacement du bien reste important comme tout investissement immobilier
- Ne pas imaginer pouvoir récupérer le bien à terme pour y habiter soi-même
EHPAD = Investissement qui ne « fait pas rêver »