L’investissement Pinel offre en premier lieu une réduction d’impôt aux investisseurs qui veulent acquérir de l’immobilier neuf. Le montant de cette réduction d’impôt sera de 18% du prix de revient du bien à répartir sur 9 ans, soit 2%/an. Ce taux est porté à 21% pour une location sur 12 ans.
Le pourcentage de réduction d’impôt s’applique sur le prix de revient du bien immobilier majoré des frais de notaire, le tout plafonné à 300 000 €.
L’investisseur doit proposer un loyer qui tiendra compte de plafonds fixés par décret et le futur locataire devra respecter des conditions de ressources. Attention, depuis la Loi PINEL les plafonds de ressources sont suffisamment élevés et concerne une grande majorité de la population.
Exemple : Un Vétérinaire âgé de 45 ans désire se constituer un patrimoine immobilier locatif (il est déjà propriétaire de sa résidence principale), tout en réduisant de façon significative sa fiscalité sur ses revenus. Il désire aussi préparer sa future retraite (CARVP) programmée au plus tard à ses 65 ans.
Son BNC-BIC très stable est actuellement de 96 000 €. Il a un profil prudent et épargnant, est déjà propriétaire de 50% des murs de sa clinique dans le cadre d’un SCI constituée avec son associé. Il fait « le plein » sur son épargne salariale depuis 4 ans (12 000 € par an, versements volontaires et abondement à 300% sur un PEE et un PERCO). En outre il verse 300 € /mois sur une retraite Madelin depuis une année.
Il décide d’investir dans un appartement Type 3 situé à Aix en Provence, en finançant en totalité son acquisition avec un prêt sur 15 ans au taux de 2.00% (+ 0.30% d’assurance).
Le prix de l’appartement (+ stationnement) est de 275 000 € pour un loyer mensuel brut de 900 € /mois.
Voici la répartition du financement de ce bien sur 15 ans. De fait près de 44 % de son bien est financé par les réductions d’impôts et les loyers perçus.
Le tableau en lien ci-dessous est une estimation de la retraite et des revenus issus du patrimoine de ce Vétérinaire dont l’épouse ne travaille pas.
A ses 65 ans, sa retraite (CARPV) est estimée à 3 115 € net par mois. Il disposera par ailleurs de capitaux de 300 000 € (constitués de son Epargne Salariale et d’une Assurance Vie ), des parts de son cabinet (SCI) qui lui rapporteront 700 € /mois et d’un contrat Madelin qui complétera sa retraite à hauteur de 315 € par mois .
Son immobilier locatif PINEL lui rapportera à ses 65 ans, 695 € net de charges, soit 13% de sa retraite. Ce bien protège aussi son épouse en cas de décès, en cours de carrière (emprunt assuré) ou au moment de la retraite (usufruit).
Points positifs :
- Conditions de taux très intéressantes pour emprunter actuellement.
- Investissement neuf en conformité avec les normes environnementales en vigueur
- Idéale pour se constituer un patrimoine à moindre frais
- Protéger sa famille
Mise en garde :
- Ne pas réaliser cet investissement uniquement pour la défiscalisation
- Valider l’emplacement pour :
- Le marché locatif : privilégier les offres avec une estimation de loyer fournit par une agence de gestion locative.
- La valorisation du bien au terme.
La mixité propriétaire occupant/locataire.